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影响我国房地产价格的经济因素分析

更新日期:2014-10-03 | 点击: 次 | 一键收藏本论文

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引言
  在当前的社会市场经济体系之下,房地产产业随着时代的发展,也已经成为了一个占据主要市场影响力的角色。而且,其地位在中国国民经济中也是首屈一指。根据当前市场经济的相关研究跟分析,以及对房地产价格波动因素进行分析,可以有助于房地产事业的稳固发展,同时也助于相关科研人员对于房地产市场的科学理性判断。由此就非常有必要从多方面出发去了解当前影响我国的当地产经济的相关因素,因而当务之急就需要一步步去分析当前我国房地产经济受到哪些波动因素的影响。房地产价格波动过程如下图所示:
  
  房地产价格波动过程
  一、自然因素
  自然因素对房价的影响作用是基础性的,影响房地产价格的自然因素主要是指房地产自身的自然或物理性质,包括位置、地形、地势、土地形状、日照、通风、温度、自然灾害、建筑物的外观、建筑物的朝向及其结构等。对于具有优越自然条件的住房,住房的需求量会增加,房价自然会上涨。在诸多自然因素中,住房的位置又是人们普遍关注的焦点。关于房地产有句名言:“第一是位置,第二是位置,第三还是位置”。尽管位置不能代表房地产的一切,但这句话说明了位置对房地产的重要性。房屋所处的地理位置不同,房价有着很大差异。东部沿海地区房价明显高于西北内陆房价,位于城市中心地区房价要高于乡镇郊区的房价。简言之位置处于交通便利、人口流量大、城市经济中心位置的房地产,价格一般较高;反之,处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产,价格一般较低[1]。
  二、成本因素
  房地产的成本会影响房地产市场的供给进而影响房地产的价格。房地产的成本因素主要包括土地开发费和建筑安装工程费。土地开发费包括土地出让金、征地补偿费、迁移安置补偿费,基础设施建设费、前期工程费等。土地开发费用占房地产成本的比重较大,近年来中国土地开发费用已占到商品房成本的30%左右,土地开发费用不断攀升成为推高房价上涨的一个重要因素。除土地开发费外,建筑安装工程费占房地产成本的比重也较大,一般来说,建筑安装费用约占房产成本的30%,建筑安装工程费是房产开发企业向建筑施工企业支付的建造房屋建筑的费用,主要由建筑材料、施工和管理费用、投资利息和开发利润等构成。建筑安装费用对房价的影响主要体现在两方面:一方面建筑材料价格的上涨必然推动建筑安装成本的提高,从而导致房价的上涨[2]。另一方面房地产业开始倡导可持续发展,引进了环保、绿色、舒适等理念,很多城市的住房小区增加了小区绿化面积,提供了便利的活动设施,完善了物业管理配套设施,在一定程度上增加了住宅的建筑安装成本,从而引起房价上涨。
  三、经济因素
  房地产是具有投资与消费双重属性的特殊商品,其价格的高低与经济因素有密切关系。影响房地产价格的经济因素很多,首先是经济发展水平对房价的影响,当经济发展迅速时,消费和投资水平高涨,房地产市场繁荣发展,房价也因此上涨。经济的发展预示着投资、生产活动活跃,对厂房、写字楼、商店的需求增加,由此也会引起房地产价格上涨。其次物价水平也是比较重要的经济因素之一,物价水平与房地产价格成正向关系[3]。当总体物价上涨时,房地产名义价格随之上涨。同时随着中国经济的发展,居民收入对房价的影响逐渐增强。居民实际收入的增加,居民的购买力增强,追求更好生活的居民增加了对住房的需求,也会引起房地产价格上涨。
  四、政策因素
  1、金融影响因素
  根据相关的金融学知识,我们可以知道,从某一程度上来说,房地产的开发跟金融资本的支持是密不可分的。在房地产的开发阶段中,相关的部门实行的是通过贷款投资等手段,来具体地开展相关的进行房地产的运作程序。对房地产具体地进行分析,可以发现它属于经济密集型产业的范畴之内,因而它的生存跟发展是跟大量的资金紧紧挂钩的[4]。在这其中,一部分的资金可以通过企业自己内部进行转账处理,而其他的一部分就需要通过市场来进行解决,这样可以为房地产开发筹集相关的资金,才有资本进行相关的运作。
  
  信贷政策对各个城市需求的影响程度
  2、土地影响因素
  纵观相关的市场变化规律情况分析,可以发现在房地产开发的过程中,主要会受到两个市场的影响,分别被称为是一级市场跟二级市场。一级市场跟二级市场有着不同的概念跟内容划分[5]。从该方面分析,在一级市场的交易过程中:在开发的过程中,国家的土地部门为房地产的交易提供土地资源,房地产的开发商则是获得了相关的土地处理权,土地在该过程中就成为了真正意义上的交换商品,它也体现出了自身的交换价值。在二级市场中,购房者是以需求方的身份发挥作用,房地产开发商成为了供求方,交易的商品开始转化为土地的使用权跟房屋的所有权。在对其进行分析的过程中,主要会依据四个不同方面的因素,其中它也是衡量房屋指标的重要参考因素。
  3、市场影响因素
  当前紧张的现代化市场环境分析,房地产的需求变化会逐渐影响到房地产价格的水平的不同程度的变化,严重的还会去不断地影响房地产经济的运行的扩张情况。从其它的角度来分析,我们可以知道商品经济房的面积也会随着房地产的消费需求发生相应的变化,从该方面出发,我们就可以知道这些因素可以帮助人们对未来的房地产的价格变化做出一个粗略的预计。
  4、税收政策
  房地产税收政策影响中国房地产价格,对于遏制投机和房地产泡沫具有重要的作用。房地产业的税种主要有房地产开发税、契税、营业税、土地使用税、土地增值税、房地产税等,其中房地产税对房价的影响较大。2011年房产税在上海、重庆两地试点,房产税增加了投资性住房的持有成本,投资回收期延长,加大了投资成本与风险,从而降低投资性需求;同时,闲置房产的持有成本上升,投机者为了降低投资风险而抛售多余的房产,这样会增加总供给,短期内,房产税会使房地产的需求降低而供给增加,开征房产税对中国房价起到了一定控制作用。
  五、心理预期因素
  在房地产市场中,需求者心理预期是影响房价的又一重要因素,需求者心理预期是指需求者为追求自身利益最大化而根据市场的具体情况,结合历史经验对房价的未来趋势做出预期和判断。由于当前的房地产市场中市场信息是不对称的,需求者并不能做出完全的理性判断,很多情况下需求者只是根据房地产市场过去的情况和自身的经验对未来做出“符合规律”的判断,并且人具有从众心理,这就导致了需求者的非理性预期的产生。在非理性预期的作用下,若需求者感知到目前房价是上涨的,需求者会预期未来房价还会上涨,这就刺激了未来需求的提前释放,使得房地产存量减少,从而导致房价上涨。

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